文｜迈点
2026年夏天，不少魔方公寓的老用户发现，微信里原本的“魔方公寓”小程序，名称变成了“拾光公寓丨公寓长短租房源”，页面上部分旧标识还在，城市列表里的门店数量也比年初少了大半。
公司对外说法是对部分门店进行战略性优化，少量门店关闭或运营主体调整，整体经营正常有序。
01从魔方到拾光，一家企业的周期投影
魔方公寓是国内集中式长租公寓较早的一批参与者。
招股书口径下，截至2022年底其在营公寓7.62万间、覆盖25城；根据中指研究院统计，2025年10月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为140.7万间，其中，魔方生活服务集团的开业规模为8.43万间，排名第四；它也曾在2022年9月、2023年4月两度向港交所递表，是少数走到递表阶段的民营长租机构。
2025年下半年起，上海、杭州、深圳等部分城市门店开始出现业主解约收回物业、租客退押周期拉长、前员工通过仲裁渠道维权等情况；工商与司法信息显示，魔方（上海）公寓管理有限公司于2026年初被列为失信被执行人，涉及合同纠纷金额超千万元。公司回应媒体时，将这些变动归纳为“房源结构战略性优化”，并称仍在拓展新项目、保障租户按合同退押。
到2026年中，原魔方小程序切换为拾光，原先开通的26座城市中，多数地区已无门店运营，上海、深圳等保留少量点位，部分原门店转为业主自管或第三方运营，迈点研究院最新数据显示，截至2026年6月，魔方公寓开业房源仅2.79万间；小程序主体仍挂在魔方投资集团名下，公众号、APP未同步更名，商标也未独立注册，说明品牌切换还停在入口层。
从品牌资产角度看，这是一种“收缩+延续”的处理：运营入口保留、旧标识逐步淡出、存量合同与债务仍挂在原主体下，并未出现法律层面的主体注销、破产清算行为。
小程序改名拾光，主要是在原品牌口碑承压、存量业务收缩的背景下，对C端流量入口做一次低成本的名称隔离——既弱化“魔方”二字带来的投诉联想，也为剩余门店和轻资产托管延续项目留一个相对中性的接入口；但主体、商标、债务均未切换，因此更接近品牌层的过渡处理，而非法律层的脱壳重生。
02中资产包租模式为什么变难了？
品牌可以改名，但支撑它运转的商业模型改不了名字。魔方变成“拾光”，本质上是一家中资产包租机构在市场环境变化后的被动收缩。
中资产包租的逻辑并不复杂，企业和业主签5到10年长约，约定年租金递增，投入装修改造后分间转租，赚收房成本与出租收入之间的差价。
这套模型在三个前提同时成立时运转良好——租金逐年上涨、出租率稳定、资本愿意为规模付钱。
2015到2019年，这三个前提基本都在，所以那几年长租公寓跑马圈地，发展势头迅猛。
2020年之后，前提逐一松动。
先看租金，中指研究院数据显示，全国50城住宅平均租金2026年1-4月同比下跌0.52%，4月单月同比跌3.38%。租金不涨反跌，但包租合同里付给业主的成本是刚性的，剪刀差自然收窄甚至倒挂。
再看出租率与支付力，保租房以市场价五到七折集中入市，直接分流对价格敏感的青年租客；机构调研显示租客预算较2021年峰值有不同程度下调，合租比例上升。
融资端的变化更关键，2020年后租金贷被严管，2022—2023年魔方两度港股递表均未生效，靠新钱填旧现金流的路径关闭。没有外部资本滚动，长收短付的资金池模式也就难以为继。
清华五道口与ICCRA等机构近年对行业的概括比较中性：中资产包租在租金下行周期会暴露“固定成本+浮动收入”的期限错配，叠加长收短付的资金安排，可行域变窄，若外部融资收紧则容易触发流动性风险。
魔方选了保留运营能力、缩减包租规模、切轻资产合作的过渡方案，拾光就是这条路上的运营入口。它未必是完美解法，但是一家民营长租机构在现行约束下可执行的选项之一。
中资产包租面临的并非短期波动，而是结构性变化：收房成本是合同约定的刚性支出，租金收入随市场波动，两端挤压之下，模型的利润空间被显著压缩。叠加融资渠道收紧，依靠规模扩张覆盖单店亏损的路径不再畅通。魔方所经历的，是这个模式在行业周期转换中的一个代表性案例。
03行业分叉：保租房进场、国企系扩容、模式重排
在魔方收缩的同时，住房租赁的盘子并没有变小，只是供给主体和资产形态在换。
一是保租房成为集中式增量的主力。
克而瑞长租统计，2025年核心15城新开集中式公寓25.3万套，其中12城新开保租房占比超70%；2026年2月22城新开24个典型项目超1.2万间，保租房约占85%。
上海2025年末保租房占集中式公寓约55%，深圳约47%，成都约52%。这部分供给带有政策定价属性，对同片区市场化包租公寓形成比价压力，但客观上平抑了整体租金、扩大了新市民可支付选择。
二是国企系市占提升。
截至2026年4月，TOP30集中式公寓开业145.7万间，国企系占比27%；首创、上海城方、深圳人才安居等地方平台将长租纳入中长期业务主线，叠加银行专项授信和REITs退出预期，国企系的优势不在运营溢价，而在低成本资金+持有资产+政策协同。
三是行业模式开始向两极分化重构。
一头是重资产自持+REITs：华润有巢、招商伊敦、首创等走“投融建管退”闭环，截至2026年5月已发9只保租房公募REITs、总市值约200亿，华夏北京/华润有巢/中金厦门已落地或获批扩募。
另一头是轻资产托管，贝壳省心租、魔方拾光与部分国企保租房的合作、外资运营方接手国资持有项目（如睿星资本轻资产接管上海前滩项目），赚管理费和超额分成，不背租约风险。
中间的中资产包租并未消失，但角色从主角退为补充，更多出现在核心区存量改造、高端服务式公寓、企业定制宿舍等差异化细分里。
魔方变成拾光，是它在旧债和新路之间找到的一个过渡姿态。它能不能走通，取决于能不能放下对规模的执念，学会在薄费率、重运营的现实中活下来。
04写在最后
话说回来，无论如何更名，这场转变最终的裁判只有一个：租客。
他们不在乎你叫什么，不在乎你的模式是重资产还是轻资产，他们只在乎一件事——合同签了有没有人认，门锁了有没有人修，押金交了能不能拿回来。
当行业回到这个最基本的起点，也许才真正开始成熟。
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